§ 12-7 – Bruk av eigerform i reguleringsplan, jf. nr. 14

Departementet viser til dykkar brev 5. juli 2024 og etterlysing av svar 5. mars 2025. Vidare er det lagt ved ei dømesamling for å skildre ulike høve og forslag til løysing.

Vi beklagar at det ikkje har vore mogleg å gi tilbakemelding tidlegare. Departementet har generelt stor saksmengd.

I brevet dykkar er det fleire innspel og spørsmål til departementet sin rettleiar om reguleringsplanar når det gjeld eigarform.

Rettleiaren om reguleringsplanar

Departementet sin rettleiar om reguleringsplanar omfattar svært mange tema som gjeld utarbeiding, framstilling og juridiske forhold ved reguleringsplanar. I ein slik rettleiar er det vanskeleg å gå i depta på alle tema. Vidare er det ikkje mogleg å gi rettleiing om alle alternative løysingar på problemstillingar knytt til planfaglege vurderingar. Kommunane må uansett velje den konkrete løysinga som passar best ut frå situasjonen i det enkelte tilhøve. Det er også det som ligg i innleiinga til pbl. § 12-7 om at kommunen i naudsynt utstrekning kan gi føresegner til reguleringsplanar.

Spørsmåla departementet skal vurdere her er rettleiinga om allmenta sin tilgang til areal, og korleis ein kan sikre offentleg bruk og eigarskap, eller bruk av areal i fellesskap mellom fleire konkret nemnde eigedomar. Fleire av spørsmåla vil krevje ei omfattande utgreiing, som departementet ikkje har moglegheit til å gå nærare inn på no. Rapporten «Allmennhetens tilgang til regulerte områder i byer og tettsteder», som det er vist til, ble utarbeida på oppdrag frå departementet, og gir etter departement si meining ei grundig utgreiing av fleire tema knyta til dei aktuelle spørsmåla.

Direktoratet for byggkvalitet held på med å lage ein katalog med planføresegner til reguleringsplanar. I den vil det vere konkrete forslag til føresegner om eigarform og rettleiing om bruken av dei. Departementet held på med å kvalitetssikre dei føresegnene som finst i denne katalogen til no. Av den grunn finn departementet ikkje grunnlag for å gå igjennom dømesamlinga dykkar.

I kapittel 6.5.14 i rettleiaren om reguleringsplanar er det gitt ein gjennomgang av bruken av føresegnområde etter plan- og bygningslova § 12-7 nr. 14 om når eit areal bør vere offentleg og fellesareal. Tilsvarande finst i rettleiaren om arealdelen i kommuneplanen kapittel 8.10, da knytt til plan- og bygningslova § 11-10 nr. 3. Departementet vil vurdere om tema om eigarform - bruksform kan gjerast meir fyldig ved kommande revisjon av rettleiarane.

Departementet meiner det ikkje er grunnlag for å gjennomføre eit webinar om bruk av objekttypen eigarform i SOSI fagstandard Plan, men at det er dei juridiske spørsmåla som det er meir naudsynt å sjå nærmare på i vår rettleiing. Skilet mellom rurale og urbane område vil ikkje vere avgjerande for om det er naudsynt å bruke ei føresegn om eigarform eller ikkje, eller for korleis eigarform skal registrerast ved framstillinga av planen teknisk sett. 

Dersom forslag om innføring av omsynssone med krav om grunneigarfinansering av infrastruktur mv. blir vedtatt av Stortinget, jf. Prop. 115 L (2024 - 2025), vil det bli laga rettleiing om bruken av denne omsynssona. 

Bruk av «eigarform» i arealplan

Utgangspunktet er at ein arealplan ikkje kan fastsette kven som skal eige eit areal eller tiltaket reguleringa opnar for, men at planen regulerer bruken av areal. Den einaste moglegheita til å regulere kven som kan bruke areal, finn vi i plan- og bygningslova § 11-10 nr. 3 (kommuneplan) og § 12-7 nr. 14 (reguleringsplan), som slår fast at ein kan fastsetje føresegner til arealformål om kva for areal som skal vere til offentlege formål eller fellesareal. Plan- og bygningslova regulerer generelt sett ikkje eigarforholda, og føresegnene gjeld derfor i utgangspunktet bruken av areala og ikkje kven som skal vere eigar. I praksis er denne heimelen til å gi føresegner ofte omtala som heimel til å angi eigarform.

Er det i arealplanen gitt ei føresegn om eigarforma offentleg, skal arealet vere til bruk til offentlege formål. Bruken av ei slik føresegn vil gjere det tydeleg at området er tenkt sikra for allmenn bruk. Det er særleg aktuelt å bruke eigarform for å skile mellom offentlege friområde og fellesområde. Offentlege friområde skal vere tilgjengelege for allmenta.

Er det gitt ei føresegn om at eigarforma skal vere felles, inneber det at dei konkrete eigedomane som er nemnt i føresegna skal bruke det aktuelle arealet i fellesskap. Allmenta si tilgang til areala med ei føresegn om at bruken skal vere felles for nemnde eigedomar, vil måtte skaffast gjennom ei avtale og etablering av ein tinglyst servitutt på desse eigedomane. Vi minner også om friluftslova sine reglar om allemannsretten på utmark.  

Bruk av anna eigarform har berre ein teknisk funksjon, da fagstandarden føreset at alle objekt må ha ei eigarform knytt til seg. Juridisk sett har denne eigarforma derfor inga verknad, da den ikkje er heimla i plan- og bygningslova. 

Bruk av ei føresegn om at arealformålet er offentleg eller skal vere felles har samanheng med gjennomføringa av arealplanen, som reglane i pbl. kap. 15 om innløysing og kap. 16 om oreigning. Grunneigaren vil for eksempel ikkje kunne krevje innløysing for bygging av veg på sin eigedom om det manglar ei føresegn om at arealet skal vere offentleg eller felles. Eigarform er også avgjerande for grunneigar og festar sin rett til oreigning etter pbl. § 16-5

I rapporten Allmennhetens tilgang til regulerte områder i byer og tettsteder, utarbeidd av Oslo Economics på vegne av departementet,  er det på side 30 flg. mellom anna lagt til grunn at arealformåla samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur og LNFR-områder, i seg sjølv i utgangspunktet sikrar allmenta si tilgang.

Departementet vil likevel gjere merksam på forarbeida til pbl. § 12-7 nr. 14 som viser til merknadene til § 11-10 nr. 3. I Ot. prp. nr. 32 (2007 - 2008) side 223 er det til § 11-10 nr. 3 sagt dette:

«nr. 3 gir hjemmel for at det i planen fastsettes om et område for bebyggelse og anlegg skal være av privat art eller eid av det offentlige. Dette er en videreføring av gjeldende rett. Tidligere framgikk det av det valgte planformål «offentlige bygninger» at bygninger, anlegg og arealer skulle være offentlig eid. Tilsvarende gikk det fram av planformålet «fellesarealer» at bygninger, anlegg og arealer var felles for nærmere angitte eiendommer. Også andre formål, som nr. 2  Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, nr. 3 Grønnstruktur og nr. 4 Forsvaret, må suppleres med bestemmelser etter § 11-10 nr. 3. Bestemmelsene vil spesifisere nærmere om arealet eller tiltaket skal være offentlig trafikkområde, offentlig friområde eller område som Forsvaret skal overta og eie. Dette innebærer ikke en realitetsendring i forhold til hva som er offentlige arealformål, men planframstillingen av slike formål må skje ved en kombinasjon av selve formålet og bestemmelse som angir det offentlige som eier.»

Det går såleis fram av forarbeida at det til arealformåla må vere gitt ei føresegn om at arealet er offentleg for å sikre at det skal vere til offentleg bruk. Tilsvarande gjeld for areal som skal vere til felles bruk. Vi minner her om at ein arealplan ikkje har verknad for igangverande bruk.

Bruken av føresegner etter § 12-7 nr. 14 er med andre ord knytt til framstilling av arealplanen – kartet – og regla om innløysing og oreigning i pbl.

I brevet hit er det stilt spørsmål om kva som er skilet mellom eigarform og å disponere ein eigedom. Å disponere ein eigedom kan vere både å ha ein bruksrett, eige eigedomen eller å kontrollere den på annan måte.

Føresegn om fellesareal og handtering av sameige

Ved bruk av ei føresegn om fellesareal, bør dei tilliggjande eigedomane vere sameigarar i fellesarealet. Alternativt må deira rett bli sikra ved avtaler som ev. kan tinglysast som ein servitutt på fellesarealet, jf. Einar Bergsholm Rettigheter i fast eigedom, Fagbokforlaget 2016, side 189 flg. Dette inneber at dei konkret nemnde eigedomane som skal bruke arealet har same rett til å rå over det fysisk og juridisk.

Dersom det er oppretta eit sameige, vil kvar sameigar sin råderett over arealet vere knytt til heile arealet men rekna i ideelle partar etter delings- eller høvetal. Forholda mellom sameigarane blir regulert av sameigelova og eventuelt ein avtale. Vidare vil rettshøvet vere knytt til eigedomen som eig eit delings- eller høvetal av fellesarealet, ikkje nokon person, eit såkalla realsameige. Fellesarealet kan derfor ikkje vere knytt til eit felt i føresegna, men dei konkret nemnde eigedomane, ev. til den opphavlege eigedomen og ved frådeling dei frådelte delane med eigne gards- og bruksnamn.

Å sikre at eit sameige vert etablert, er i utbyggar si eige interesse, då utgiftene til opparbeiding, drift og vedlikehald då kan delast mellom eigar-eigedomane. Eigar av eit fellesareal er ansvarleg for opparbeiding, drift og vedlikehald av arealet. I eit sameige er det eigne reglar om stell og vedlikehald i sameigelova § 8. Allmenta kan få tilgang til eit fellesareal ved ein avtale der det vert tinglyst ein servitutt på fellesarealet.